경매에 도전하는 초보 일개미는
부동산 관련 서류를 보는 안목을 갖춰야 한다!
일개미 타이푼은 가장 머리가 덜 아픈
아파트 집합건물을 공부하려 한다!
먼저 부동산과 친해져야 하지 않은가?
부동산의 서류인 등기부 등본을 볼 줄 알아야 한다!
등기부 등본의 경우, 표제부, 갑구
그리고 을구 이렇게 나누어져 있다.
01. 표제부
* 해당 물건의 기본명세 (현황 주소 등등)
* 집합 건물의 경우 토지와 건물의 내용이 함께 기재된다.
ex ) 720동 1210호 => 720동 건물의 내용 + 720동 대지(토지) 내용 / 1210호 건물의 내용 + 1210호 대지(토지) 내용
02. 갑구의 경우 소유권 관련 사항이 적혀있다.
* 소유권 보존이란? 이 건물이 지어진 때를 의미한다.
* 보존등기 = 건물이 지어진 연식
03. 을구는 소유권 이외의 권리가 젹혀있다.
* 보통 근저당 (빚을 얼마큼 졌는지 또는 대출을 얼마나 갚아야 하는지 알 수 있음)
부동산 서류인 등기부등본의
내용을 읽을 줄 안다면, 이제는 분석을 배워보자!
첫 번째는 말소의 기준이 되는 권리를
외워야 한다!
01. 근저당권
02. 가압류
03. 담보가등기
04. 강제경매 기입등기
해당하는 4가지 용어는
입에 익혀두는 게 좋을 거 같다!
왜 외우는 것이 좋으냐?
해당 글자를 포함해서 그 밑으로는 모두 다
소멸이 된다!
**여기서 소멸은 채무가 책임진다고 이해하면 쉽다 **
** 인수의 경우는 낙찰자가 책임진이라고 이해하면 쉽다**
그래서 우리는 무조건 소멸이 되는 물건들을
잘 찾아봐야 한다!!
두 번째 권리분석은
"임차인 권리 분석"이다.
임차인 분석을 하기 위해서는
임대차보호법을 알아야 한다!
임대차보호법은 임차인보호법이 아니라,
임대와 임차 즉 둘 사이의 계약 관계를 보호하기 위한 법이다.
하지만, 상대적으로 사회적 약자의 위치한
임차인을 배려하는 방향으로 법이 제정되어
여기서 3가지가 중요하다.
1. 대항력
2. 우선 변제권
3. 최우선변제권
그 중 대항력에 대해 알아보자!
대항력은 말소 기준의 권리보다 이전에
전입되어 있어야 힘을 발휘한다.
전입신고 일자가 대항력이 성립되는 일자는
다음날 00:00am 이다.
※대항력의 경우 법원 배당 절차에서 보증금을 우선해서 변제받을 권리가 없다.
낙찰자가 줘야 한다.
여기서 우선 변제권이란,
낙찰 대금 중에 보증금에 해당하는 금액만큼
돌려 받을 권리이다.
대항력과 우선 변제권의
차이점은 전입신고이냐 아니면 확정일자를 받았느냐 이다.
우선 변제권의 성립 일자는
대항력 요건을 갖춘 상태에서 늦은 날 기준으로 발생한다.
※무조건, 대항력의 요건을 먼저 갖춰야 한다,
그리고 나서 확정일자까지 모두 갖춰야 한다.
※ 우선해서 변제받을 권리이기에,
법원 절차에서 배당을 받을 수 있다.
세 번째는 최우선 변제권
권리를 알아보자!
최우선 변제권 권리란
임차인의 보증금을 가장 먼저 변제를
해주는 것을 의미한다.
다만, 임차인 조건이 존재한다.
보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 한다.
여기서 소액 보증금 기준표를 확인해야 한다!
표 내용 중 해당 날짜 /지역 / 금액 확인해야 한다.
금액의 경우 예를 들어 3000만원 이하의 1200만원은
3천만원의 보증금을 모두 주는 것이 아니라
그 중 1200만원을 우선 배당한다는 것이다.
해당 기간은 기준은
부동산의 최초로 물권 설정일을 그 기준으로 삼는다.