일개미가 배워보는 경매의 시작

우린 의식주 중에 집을 가져야만 경제적으로 안정감과 자산 증식의 첫걸음 가질 수 있다.

그래서 나의 "부자가 되고 싶은 방법" 중 제일 첫 번째 실현해야 할 것은 집을 마련하는 것이다. 



집을 얻기 위해 여러 가지 방법을 찾아볼 수 있지만, 나는 "경매"를 배워보고자 한다.

경매는 왜 생기며, 많이 나오게 되는가?? 라고 생각해 본 적 있는가?



아마 경매시장에 물건이 많이 생기는 이유는 많은 사람들이 빚이 많기 때문이다. 3억짜리 집에 빚이 3억 이상 발생하면 빚이 집을 먹어버리는 사태가 발생하여, 집주인은 자신의 집을 포기하게 된다.


빚으로 인해 집이 넘어가는 시점에는 집주인은 빚을 갚지 않을 것이며, 이자도 내지 않을 것이다.
임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도 돌려줄 여건이 되지 않는 상황이 만들어진다. 


결국 임차인과 빚을진 사람 모두 포함하여 두 명의 채권자가 발생한다.
채권자는 빚을 돌려받기 위해 강제 매각을 진행하여, 집주인 (즉 빚을 진사람) 의사와 상관없이 강제로 매각한다.


채권자의 강제매각으로 인해 3억에 팔렸다면, 이렇게 팔린 결과를 "낙찰"이라고 부른다. 그렇게 팔린 금액을 빚을 진 사람들끼리 나눠 가진다면 그것을 배당이라고 부른다.  


하지만 채권자들끼리 빚을 진 퍼센트도 다르고 누군 정산받고 누군 못 받는 경우가 발생할 수 있기에, 권위가 있는 기관에서 물건을 팔고 채권자들에게 배당하는 체계가 필요하다. 

이때의 그 체계 속 기관이 "법원"이다. 

아무리 권위 있는 법원이지만 빚이 집값을 넘어버릴 만큼 많아진다면, 분명 빚을 정산 해주지 못하는 채권자가 발생한다. 
우리는 여기서 꼭 짚고 넘어가야 하는 것이 미회수 채권으로 돈을 정산받지 못하는 채권자이다. 

법원으로부터 해당 집이 경매로 넘어와 다른 누군가가 구매하게 된다면, 그가 "낙찰자"이다.
낙찰자는 빚이 있는 집을 산 사람이기에 이전 집에 대한 빚의 책임을 질 수밖에 없다.

이런 미회수 채권을 누가 얼마나 책임지느냐를 따는 것을 권리분석이다. 
여기 중요한 단어가 두 가지가 있다. 소멸과 인수 

소멸의 경우 채무자 끌어안는 것이며, 인수는 낙찰자가 끌어안는 것을 의미한다. 

경매로 집이 낙찰된 이후 법원에서는 채권자에게 빚을 분배 해준다. 얼마에 낙찰을 받아서 채권자들에게 얼마씩 나눠줄지 따져보는 것이 권리분석이다. 한마디로 권리분석은 빚의 분배하는 계획을 짜는 것이다. 


법원이 여기서 중요하게 보는 것은 어느 채권자가 돈을 못 받는지이다. 
왜냐 받은 돈에 대해 책임져야 하는 누군가 있어야 하기 때문이다.

여기서 한 번 더 정리하자면, 채무자가 빚을 끌어안는 것을 소멸이라고 한다. 그리고 낙찰자가  책임지는 것을 인수라고 한다. 그렇기에 우린 경매에 있어 "권리분석"에 대해 꼼꼼히 살펴봐야 하며, 공부해야 한다.

하지만, 경매에 있어 이 권리분석 너무 어렵다. 이 권리분석이란 게 딱 떨어지게 답이 명확하게 나오면 좋겠지만, 그렇지 않은 물건들도 많기에 헷갈리고 어려운 것은 과감하게 넘겨야 한다. 

이런 어려운 물건들을 보통 특수 물건이라고 하며, 경매 초보자들은 입찰 하지 않는 것을 추천한다.
전체 물건 중 이런 특수물건의 비중은 20퍼센트 정도 되기에 비중이 작은 물건들로 손해 보는 결정을 하지 않는 것을 추천한다.

일개미인 나포함 우리 모두 왕초보이기에 나머지 쉬운 물건들로 입찰을 도전해 보자
사실 권리분석 공부할수록 미궁에 빠지게 된다. 우리의 목적은 단 하나 경매를 통해 싸게 집을 구해보자!